Le Bail Emphytéotique Administratif (BEA)

Le BEA est un bail initialement défini dans le Code Rural (article 451-1) qui a ensuite été introduit dans le CGCT (art. 1311-2 du Code Général des Collectivités Territoriales) pour permettre à une collectivité de mettre à disposition ses biens immeubles dans certains cas.

Les principales caractéristiques du BEA sont les suivantes:

  • ACCESSIBLE AUX: collectivités territoriales et leurs EPCI uniquement (pas l'Etat)
  • DUREE: doit être comprise entre 18 et 99 ans
  • CONDITIONS: un BEA ne peut être consenti qu' «en vue de l'accomplissement, pour le compte de la collectivité territoriale, d'une mission de service public ou en vue de la réalisation d'une opération d'intérêt général relevant de sa compétence …. » (article L1311-2 du CGCT). En l'occurrence, il s'agira donc de justifier de l'intérêt général de l'opération, en s'appuyant sur la compétence de la collectivité en matière de soutien aux actions de maîtrise de l'énergie.
  • DOMAINE D'APPLICATION: un BEA peut être conclu aussi bien sur les biens publics (hors domaine public routier) que privés de la Personne Publique
  • DROITS CONFERES: le BEA confère des droits réels à l'emphytéote. Celui-ci peut par exemple sous-louer le bien immobilier. Il peut également contracter des crédits-bail ou des hypothèques pour financer les équipements installés sur le bien loué.
  • MISE EN CONCURRENCE: en droit français, le BEA n'est pas soumis à des règles de mise en concurrence. Il doit cependant faire l'objet d'une publicité adaptée. Au-dessus des seuils communautaires (montants de travaux > 4,845 millions d'euros), la Personne Publique doit publier un avis en vue d'une mise en concurrence au niveau européen.
  • REDEVANCE: la redevance du preneur envers le bailleur est en général modique (mais ne doit pas conférer des avantages exorbitants de la collectivité envers une personne privée)
  • MODALITES PARTICULIERES: le BEA doit être établi par acte notarié et remplir certaines modalités administratives parmi lesquelles :
    • le passage au Conseil des Communautés
    • le passage par France Domaine
    • une publication à la Conservation des Hypothèques    
  • FIN DE BAIL: les équipements reviennent en principe à la Personne Publique

POINTS IMPORTANTS / CONCLUSION
  • il faut justifier que la production d'électricité d'origine photovoltaïque constitue une opération d'intérêt général pour le compte de la collectivité (la production d'électricité n'étant pas un service public). La justification pourra se faire au titre de la compétence de « promotion du développement durable » ou de "maîtrise de l'énergie" mais doit dans tous les cas correspondre à une compétence détenue par la collectivité.
  • le BEA est un type particulier de convention d'occupation temporaire du domaine public, qui, comparé à une COT, présente des modalités administratives un peu plus lourdes

EXEMPLE

Saint Etienne Métropole a mis à disposition à une société privée (SECP) la toiture du Stade Geoffroy Guichard via un BEA. Une installation de 2600m2 de panneaux photovoltaïques a été instalée et est aujourd'hui exploitée par la SECP. Télécharger la FICHE descriptive de ce projet.


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